Ảnh minh họa

Quy định về việc chuyển nhượng mua bán đối với trường hợp sở hữu chung quyền sử đất được quy định tại Khoản 2 Điều 167 Luật đất đai 2013 có nội dung như sau:

Điều 167. Quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất

2. Nhóm người sử dụng đất mà có chung quyền sử dụng đất thì có các quyền và nghĩa vụ như sau:

a) Nhóm người sử dụng đất gồm hộ gia đình, cá nhân thì có quyền và nghĩa vụ như quyền và nghĩa vụ của hộ gia đình, cá nhân theo quy định của Luật này.

Trường hợp trong nhóm người sử dụng đất có thành viên là tổ chức kinh tế thì có quyền và nghĩa vụ như quyền và nghĩa vụ của tổ chức kinh tế theo quy định của Luật này;

b) Trường hợp nhóm người sử dụng đất mà quyền sử dụng đất phân chia được theo phần cho từng thành viên trong nhóm, nếu từng thành viên của nhóm muốn thực hiện quyền đối với phần quyền sử dụng đất của mình thì phải thực hiện thủ tục tách thửa theo quy định, làm thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và được thực hiện quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất theo quy định của Luật này.

Trường hợp quyền sử dụng đất của nhóm người sử dụng đất không phân chia được theo phần thì ủy quyền cho người đại diện để thực hiện quyền và nghĩa vụ của nhóm người sử dụng đất.

Căn cứ quy định trên thì khi đồng sở hữu của bạn không đồng ý bán đất thì có các trường hợp xử lý sau:

- Nếu trong giấy chứng nhận quyền sử dụng đất phân chia rõ theo phần quyền sở hữu trong khối tài sản chung quyền sử dụng đất thì bạn chỉ có thể bán phần quyền được ghi nhận trong GCN QSDĐ. Việc mua bán chuyển nhượng phải thông qua thủ tục tách thửa ứng với phần quyền sử dụng của bạn. Tuy nhiên việc tách thửa phải đảm bảo diện tích tối thiểu khi tách thửa theo quy định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh.

- Nếu trong quyền sử dụng đất không phân chia được theo phần thì bạn và đồng sở hữu có thể uỷ quyền cho người đại diện. Trong trường hợp không thể uỷ quyền hoặc thoả thuận về việc phân chia thì bạn có thể thực hiện thủ tục khởi kiện tại Toà án để xác định quyền sử dụng đất.

- Trường hợp nếu hai bên chỉ có giấy tờ viết tay về góp vốn quyền sử dụng đất. Trong trường hợp này, hợp đồng góp vốn để nhận (mua) quyền sử dụng đất đã thể hiện ý chí thỏa thuận giữa các bên và không thuộc trường hợp bắt buộc phải được công chứng, chứng thực. Do vậy, nếu không vi phạm các quy định của pháp luật làm cho giao dịch dân sự đó bị vô hiệu (do vi phạm điều cấm của pháp luật, trái đạo đức xã hội; do giả tạo; do người chưa thành niên, người mất năng lực hành vi dân sự, người bị hạn chế năng lực hành vi dân sự xác lập, thực hiện; do bị nhầm lẫn; do bị lừa dối, đe dọa hoặc do người xác lập không nhận thức và làm chủ được hành vi của mình - Điều 128 đến Điều 133 BLDS) thì hợp đồng viết tay giữa các bên được coi là hợp pháp.

Trong trường hợp có tranh chấp xảy ra, để xác định bản hợp đồng viết tay nêu trên có đủ cơ sở để bảo vệ quyền, lợi ích hợp pháp cho những người góp vốn còn lại không đứng tên trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì cần phải xét đến nhiều yếu tố về các nội dung góp vốn, quyền quản lý, định đoạt quyền sử dụng đất chung.

Bộ luật Dân sự 2015 tại Điều 216. Quản lý tài sản chung

Các chủ sở hữu chung cùng quản lý tài sản chung theo nguyên tắc nhất trí, trừ trường hợp có thoả thuận khác hoặc pháp luật có quy định khác.

Căn cứ Điều 218 Bộ luật Dân sự 2015 về việc định đoạt tài sản chung:

Điều 218. Định đoạt tài sản chung

1. Mỗi chủ sở hữu chung theo phần có quyền định đoạt phần quyền sở hữu của mình.

2. Việc định đoạt tài sản chung hợp nhất được thực hiện theo thoả thuận của các chủ sở hữu chung hoặc theo quy định của pháp luật.

3. Trường hợp một chủ sở hữu chung theo phần bán phần quyền sở hữu của mình thì chủ sở hữu chung khác được quyền ưu tiên mua.

Trong thời hạn 03 tháng đối với tài sản chung là bất động sản, 01 tháng đối với tài sản chung là động sản, kể từ ngày các chủ sở hữu chung khác nhận được thông báo về việc bán và các điều kiện bán mà không có chủ sở hữu chung nào mua thì chủ sở hữu đó được quyền bán cho người khác. Việc thông báo phải được thể hiện bằng văn bản và các điều kiện bán cho chủ sở hữu chung khác phải giống như điều kiện bán cho người không phải là chủ sở hữu chung.

Trường hợp bán phần quyền sở hữu mà có sự vi phạm về quyền ưu tiên mua thì trong thời hạn 03 tháng, kể từ ngày phát hiện có sự vi phạm về quyền ưu tiên mua, chủ sở hữu chung theo phần trong số các chủ sở hữu chung có quyền yêu cầu Tòa án chuyển sang cho mình quyền và nghĩa vụ của người mua; bên có lỗi gây thiệt hại phải bồi thường thiệt hại.

Căn cứ theo quy định trên, nếu có hợp đồng góp vốn chung mà khi chuyển nhượng 1 phần quyền sử dụng đất mà bạn cần thông báo cho chủ sở hữu chung theo đúng quy định pháp luật thì không có chủ sở hữu chung nào mua thì chủ sở hữu đó được quyền bán cho người khác.

Thạc sỹ - Luật sư Phạm Thị Bích Hảo, Công ty luật TNHH Đức An, Thanh Xuân, Hà Nội.

Bạn đọc muốn gửi các câu hỏi thắc mắc về các vấn đề pháp luật, xin gửi về địa chỉ [email protected] (Xin ghi rõ địa chỉ, số điện thoại để chúng tôi tiện liên hệ)

Ban Bạn đọc

Chuyển nhượng nhà chung cư trả góp cho chủ mới

Vợ chồng tôi mua chung cư trả góp nhưng giờ muốn bán đi. Vậy phần tiền nhà trả góp còn lại sẽ do gia đình tôi hay chủ mới đứng ra trả?

Việc phát hiện ra chồng ngoại tình khá đơn giản. Hương và chồng có thói quen dùng facebook như một kênh thông tin để kết nối với bạn bè. Bình thường Hương rất ít khi chơi facebook, chỉ thỉnh thoảng dùng nó để "ngó nghiêng" bạn bè thay vì chia sẻ các thông tin cá nhân.

Nhưng gần đây công việc bán hàng online khiến cô bắt đầu phải chú ý đến facebook nhiều hơn. Để có được nhiều đơn hàng, có ngày cô phải mang cả chuyện gia đình, chuyện vợ chồng con cái lên trang cá nhân như một cách để cuốn hút nhiều người theo dõi. Với mỗi chia sẻ Hương đều gắn tag sang facebook của chồng.

Thế nhưng gần đây Hương cảm thấy hơi lạ khi chồng cô không mấy vui vẻ về việc này. Anh thậm chí còn yêu cầu cô đừng tag vào facebook của anh.

- "Em tag mấy cái thứ nhảm nhí đó vào làm gì?"

- "Chuyện gia đình, vợ chồng con cái mà anh nói là nhảm nhí à?". Hương cáu nên "bật lại".

- "Em thì bán hàng online, quá nhiều người comment, cứ tag lung tung thế rồi máy anh lại rung lên, mất hết cả tập trung vào công việc".

- "Thì anh tắt chế độ thông báo có người comment đi. Có ảnh hưởng gì đâu. Chuyện vợ chồng, có chồng sờ sờ ra đấy mà không tag chồng người ta lại bảo con này nó điêu". Hương đưa ra lý lẽ.

- "Thôi em gỡ hết cái tag cho anh nhờ. Em làm gì thì một mình em thôi, đừng có dính đến anh là được". Chồng Hương tỏ vẻ cáu.

- "Chuyện vợ chồng mà anh còn nói là "đừng dính líu". Thế bạn anh tag đầy lên Facebook của anh thì sao anh không nói gì. Tại sao của vợ đưa lên thì anh lại càu nhàu? Hay là anh có bồ?". Hương chất vấn.

- "Em lạ thật đấy! Vợ chồng người ta mới nói với nhau những lời thật lòng như thế. Bạn bè không lẽ anh bảo nó thôi mày đừng tag tao à? Như thế có phải là mất lịch sự không. Thôi anh chẳng tranh cãi với em nữa. Em thích làm gì thì em làm". Chồng Hương dừng câu chuyên và bỏ đi.

Và cứ thế, hai vợ chồng Hương giận nhau chỉ vì chuyện gắn thẻ người còn lại trên facebook. Khi "cơn giận" đi qua, ngẫm thấy chồng mình nói cũng đúng nên Hương dù không vui vẫn phải chấp nhận.

Thế nhưng cô thỉnh thoảng vẫn vào facebook của chồng để xem anh "hoạt động" ra sao. Rồi bỗng nhiên Hương hơi sững người trước một cái tag từ bạn của chồng tag vào facebook của anh.

Đó là một bức ảnh chụp đường phố trong đêm với lời chú thích: "Tất cả đã ngủ, chỉ mình thức". Sẽ chẳng có gì đáng phải nghi ngờ nhưng rõ ràng Hương nhận ra khung cửa sổ nơi chụp bức ảnh rất quen. Rõ ràng bức ảnh này, với góc chụp này là chụp từ cửa sổ căn phòng ngủ của cô.

Cô lần mò vào facebook của cô gái kia và phát hiện ra những góc chụp với "người đàn ông giấu mặt" của cô gái rất giống với bờ vai, góc gáy, bàn tay, thậm chí cả bộ đồ của chồng cô. Ngay lập tức như một sự mách bảo, cô hiểu rằng chồng đang ngoại tình.

Ngay tối đó Hương chờ cho chồng ngủ say và vào điện thoại, vào email và đăng nhập facebook của chồng. Mọi thứ trở nên rõ ràng hơn bằng những đoạn chat của chồng với cô gái kia. Ngay lập tức cô giả chồng gọi điện cho cô gái sau khi chat với cô ta. Thoáng nghe điện thoại, cô gái kia hơi sững người và sau đó tắt máy luôn.

Hương đã không thể chợp mắt cả đêm đó. Trong tâm trạng ngổn ngang, Hương đang cố để trấn tĩnh lại tất cả. Cô nhìn con và thấy thương con, thương mình. Nhưng hơn bao giờ hết, Hương hiểu rằng giữa lúc này không nên vội vàng ra quyết định. Cô sẽ cố gắng tìm mọi cách để hài hòa mọi thứ nhất có thể.

Cuộc sống thượng lưu của cô nàng con nhà giàu đình đám Việt Nam

 Là con gái của vợ chồng doanh nhân Johnathan Hạnh Nguyễn và Thủy Tiên. Ngay từ nhỏ, Thảo Tiên đã có cuộc sống xa hoa.